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富力地产"冲A"再折戟 皆因鲸吞77家万达酒店惹的祸?

  350亿元融资计划泡汤。

  十年前,富力地产尝试回归A股,十年后,或仍难如愿。

  近日,证监会网站显示,在《上交所首次公开发行股票中止审查企业基本信息情况表》中,广州富力地产审核状态为中止审查,备注原因为发行人主动要求中止审查或者其他导致审核工作无法正常开展。这也意味着富力地产从2007年以来第五次折戟A股IPO。

  富力地产发布公告称,公司已经向中国证监会申请中止A股IPO。原因为联席保荐机构中一名保荐代表人从这一机构中辞职,该机构需更换一名新的保荐代表人。根据有关相关法规,公司已向中国证监会申请中止审查本次发行申请文件。中国证监会同意公司中止审查本次发行的申请。

  根据证监会2016年12月发布的《发行监管问答——关于首次公开发行股票中止审查的情形》第(一)条第4款:“负责本次发行的保荐机构、保荐代表人发生变更,会计师事务所、律师事务所或者签字会计师、律师发生变更,需要履行相关程序。”因此,为了履行相关程序,涉及以上情形的公司需要暂时中止IPO审查,彻底结束后再提交恢复审查的申请。

  2015年6月,富力地产公告称,已经重新启动A股发行并已聘请相关中介机构开展相关工作。根据富力地产公布的《首次公开发行A股股票招股说明书》,此次计划公开发行新股数量不超过107000万股,约占富力地产发行后总股本的24.93%。如果此次发行新股计划能够实施,富力预计将筹得大约350亿元的现金。

  负债率居高不下

  富力地产于2005年就已经在香港上市,上市后却一直受估值过低、流通性不足等因素困扰。时至今日,同行恒大地产的市值已经突破4000亿港元,富力地产的市值只有区区的584亿港元,这也成为了富力地产迫切想要回归A股的导火索。

  自2010年农业银行上市以后,2015年上市的证券公司国泰君安以300亿元的金额一直占据着A股募集金额的最大规模,而富力地产的招股说明书显示,本次富力地产冲击A股的募集金额高达350亿元,比国泰君安还要多出50亿元。

  业内人士表示,富力地产如此反复冲击A股,皆因公司目前已到了必须通过融资缓解高杠杆资金压力的时刻,富力地产的财务状况已经迫在眉睫。

  富力地产近几年业绩表现不俗。2012-2015年末,公司分别实现营业收入304.09亿元、363.37亿元、348.13亿元和127.88亿元,同期归属于母公司所有者的净利润分别为55.10亿元、76.40亿元、65.54亿元和17.23亿元。此外2016年报显示,2016全年公司累计协议销售收入约人民币608.6亿元,累计销售面积达约469.53万平方米,较上年同期分别上升12%和14%。

  然而富力地产2017年开局却并未延续之前的良好态势,公司业绩出现大幅下滑。2017年一季度,富力地产实现营业总收入约人民币46.54亿元,同比大幅减少91.35%;期内归属于母公司所有者的净利润约2.29亿元,同比大幅减少约96.75%。

  与此同时,富力地产的负债率与盈利能力却未成正比。富力地产近几年财报显示,公司主营业务在2008年至2013年期间快速扩张,负债总额从2008年末的400.02亿元一路飙升到2016年末的1795.75亿元,增幅高达3倍以上。

  在2007年富力地产的年净利润水平就已经达到53.03亿元,但在9个年头之后,2016年的全年净利润也不过才67.56亿元,累计增幅尚不足30%,明显落后于总资产及负债规模的增长。

  有机构投资者称,富力地产的财报直接揭示了它的资产回报率大幅走低,2007年时富力地产的总资产净利率还高达13.13%,到了2016年就只剩下3.29%了。

  收购酒店成累赘?

  今年的房地产公司大戏不断,万科王石退位、许家印的恒大股价一路高歌,富力地产也跟着万达和融创中国“蹭”了一次热点——以199.06亿元的价格收购了万达商业77个酒店的全部股权。

  对于此事,外界一直认为富力地产捡了大便宜。与之前融创中国335.95亿元收购万达旗下76个酒店相比,富力地产的斩获不仅多了烟台万达文化酒店70%权益,收购价格199.06亿元更是比先前打了近乎腰斩的5.9折。

  富力地产从2004年开始投资建设高端酒店,先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌,在国内主要城市和旅游区域共同建设了多家国际星级酒店。

  富力地产通过收购万达旗下的77家酒店,加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店,总共拥有超过100家酒店,还获得了“全球最大的五星级酒店业主”的头衔。

  本次收购万达旗下酒店的199.06亿元的交易费用,富力地产原本是宣布将以内部资源支付代价。根据财报显示,截至2016年底,富力地产流动资产中货币资金为459.69 亿元,完全有能力支付这部分交易。

  可就在一个月前,据彭博社报道称,富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款。这笔贷款将用于支付它们收购万达酒店资产的代价。

  数据显示,富力地产旗下酒店收入逐年上升,但盈利方面却连续3年亏损,2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因,主要是一些新建酒店开业,尚处于客流量培育期,入住率较低,处于亏损或微利状态。

  即便是此次收购的万达酒店资产,88%的酒店开业超过一年,盈利水平也不高,2016年净资产回报率仅有2.6%。

  业内人士表示,酒店运营是重资产,不仅前期投入巨大而且回报周期也相对漫长,想要获得理想的盈利水平也绝对不是简单的事情。换句话说,富力地产收购了万达的这些酒店,理论上说是占了很大便宜,但是对于本身负债率就很高的富力来说,也是不小的“累赘”。

  反复冲A为融资?

  富力地产在2007年第一次宣布回归A股时,董事长李思廉就曾对媒体表示,富力地产将铁定在12月底回A股。无奈由于国内资本市场环境发生重大变化,富力地产首次冲刺回归A股计划也被迫流产。

  2008年5月,富力地产第二次试图回归A股,但受累于房地产宏观调控而以失败告终。2010年5月,富力地产股东大会通过了“将发行A股计划有效期再延长一年”的决议,这是该公司第三次尝试回归A股。到2012年,富力地产为回归A股进行了第四次努力,但最终还是因为IPO项目终止审查而搁浅。

  富力地产如此反复冲击A股,可见融资已经成为富力的一块心病,除了高额的负债之外,富力的急速扩张也成为了融资的推进器。

  2010年至2012年富力地产的销售额一直徘徊在300亿元关口,2013年的销售额突破422亿元,这让富力又有了大规模拿地扩张的勇气。

  2013年,富力地产花费434亿元拿下了2090万平方米土地储备。拿地金额不仅超过当年的销售额,甚至是富力地产2009年至2012年四年间拿地总金额的两倍。结果富力地产2014年上半年的销售情况忽然急转直下,不得不在8月份业绩会上宣布将2014年的销售目标从700亿元下调至600亿元,成为当年首家正式下调销售目标的房企。

  有券商人士称,当年富力的激进拿地也可能不是一时热血,背后不排除有一套系统的融资规划:中国香港IPO融资——迅速发债扩张——回归A股上市融资——平抑债务后再扩张。正是因为这样的融资规划,才让富力地产陷入了一个恶性循环。

  如今,富力地产的在建项目整体投资规模更大。据联合资信6月底发布的评级报告,截至2016 年底公司主要在建项目合计53 个,主要在建项目总投资额2671.70 亿元,截至2016年底已完成投资1369.94 亿元,尚需投资1301.76 亿元,未来资金压力会更大。

  今年前10月,富力地产实现合约销售额约528.1亿元,同比增长了34%。这是它们最近几年来表现最好的一次,但这离今年上调后的800亿元目标还有一定距离,能否最终完成依然存在不确定性。

  未来,富力地产或将继续其冲击A股,但在严控地产市场的大背景下,能否上市依然存在诸多不确定。